Invoering van de SOCIALE HYPOTHEEK

Voor woonkredieten, hypothecaire leningen, kunt u terecht bij de private banken en bepaalde verzekeringsmaatschappijen. Voor velen, opvallend steeds meer jonge Vlamingen, wordt een huis in eigen bezit iets onbereikbaar. Banken bieden niet zomaar iedereen de laagste rentevoet aan en in een groeiend aantal gevallen weigeren ze om een lening toe te staan. Alleenstaanden, mensen met een bescheiden inkomen of die in het verleden ongewild financiële problemen kenden blijven hierdoor in de kou staan.

Met de Zannekinbond menen we dat er werk gemaakt moet worden van de invoering van het recht op woon-eigendom voor elke Vlaming ter vervanging van het huidige “recht op wonen” zoals vermeld in de Belgische grondwet sinds 1994. Om dit recht ook tastbaar te maken en om te zetten in realiteit, ijvert de Zannekinbond voor de oprichting van de zogenaamde SOCIALE HYPOTHEEK. Zolang private kredietinstellingen via hypothecaire leningen mensen kunnen binden tot decennialange afbetalingen op basis van woeker, kan er van echte vrijheid en recht op eigendom van een eigen huis geen sprake zijn. Steeds weer hangt de echte eigenaar, de private kredietinstelling, als een zwaard van Damocles boven het hoofd van de ontlener/bouwheer. Met woeker bedoelen we het vragen van een vergoeding voor het uitlenen van geld waar geen arbeid of risico tegenover staat. In de volksmond wordt woeker echter verkeerdelijk enkel begrepen als het vragen van een “te hoge” rente. We verwijzen hierbij naar deze tekst bij de Zannekinbond: http://zannekinbond.org/eerst-de-mensen-dan-de-banken-nooit-de-woeker/

Wat is de SOCIALE HYPOTHEEK?

De Sociale hypotheek moet via wetgeving ingevoerd worden. Of dit nu gebeurt via spontaan parlementair initiatief dan wel onder druk van lobbywerk, referendum,… is om het even. Noodzaak is het creëren van een Vlaamse instantie die huizen en buurten op een menselijke schaal bouwt en verkoopt tegen de kostprijs aan nieuwe kandidaat-eigenaars die nog geen woning in hun bezit hebben. De afbetaling van de kostprijs gebeurt dan via de SOCIALE HYPOTHEEK:

* Een lening op afbetaling zonder rente.
* Elke periodieke afbetaling overschrijdt nooit meer dan 1/5de van het totale gezinsinkomen. Het spreekt voor zich dat de financiële tegenwaarde van een woning gemiddeld lager zal liggen dan in de huidige situatie van een vastgoedzeepbel, die door invoering van de Sociale Hypotheek springt. Bovendien worden huizen gebouwd tegen kostprijs, geen winstmarges dus (jonge aannemers in lering, ontwerpers en technici aan universiteiten en hogescholen,…). De variërende afbetalingen die bekomen worden, bevinden zich in dezelfde orde van grootte als huidige huurbetalingen in de huur van sociale woningen (tussen 150 en 1000 euro per maand). Zie verder.
* De periodieke afbetaling wordt geblokkeerd in geval van werkloosheid of langdurige ziekte met werkonbekwaamheid, zonder het recht op eigendom te verliezen.

Belangrijke voordelen:

1. Iedereen wordt huiseigenaar en krijgt een beter toekomstperspectief waardoor groeiende dualiteit terug verminderd wordt.
2. Het laten uiteenspatten van de speculatieve vastgoedzeepbel.
3. Het laten uitdoven en finaal verdwijnen van de woninghuurmarkt. Meteen ook de meest effectieve oplossing van het aanhoudende probleem van huisjesmelkerij.
4. Huiseigendom draagt op latere leeftijd bij tot betere weerstand tegen armoede, zeker in relatie tot toenemende vergrijzing en betaalbaarheid van pensioenen.
5. Op termijn de beëindiging van het bestaande en slecht functionerende systeem van sociale woningen en sociale huisvestingsmaatschappijen.
6. Confiscatie van woningen indien sprake is van huisjesmelkerij of verkrotting (van de privémarkt). Zo komen er extra woningen in het systeem of worden die tegen marktprijs verkocht door het Vlaams Woningfonds waarbij de opbrengst naar het systeem van Sociale Hypotheek terugvloeit. een verplichte begeleide renovatie.
7. Nieuwe bouwprojecten alsook renovatie na confiscatie naar aanleiding van verkrotting / huisjesmelkerij kunnen de aanzet vormen naar nieuwe bouw- en woonvisie in het kader van ‘de steden van de toekomst’ (of groene oases binnen de stad / buurt) alsook in kader van financiering zoals hieronder beschreven.

Financiering, organisatie en kostenbeheersing

Het is de bedoeling dat woonprojecten voor kleinschalige wijken op touw gezet worden. De financiering kan gebeuren via diverse kanalen. Een eerste mogelijkheid die we als Zannekinbond verdedigen is de activering van de grote hoeveelheid aan grootkapitaal dat als spaargeld gedurende lange tijd onaangeroerd op spaarrekeningen geparkeerd staat. Het gaat daarbij NIET om de spaargelden en spaarrekeningen van Jan met de pet. Geld dat nuttig kan gebruikt worden indien het door de overheid geactiveerd wordt voor financiering van grote openbare werken voor een periode van 5 jaar waarna de eigenaar de bedragen vermeerderd met vergoeding terugkrijgt. Andere mogelijkheden die gecombineerd kunnen worden zijn het gebruik van de fondsen voor sociale woningbouw, inschakelen van overheidsbedrijven in de bouwsector, opbrengsten uit de verhuur van commerciële ruimten in de woonprojecten, de terugbetalingen van lopende sociale hypotheken, startende ondernemers in bouw, jonge architecten of ontwerpprojecten aan universiteiten en hogescholen kunnen aangewend worden ter realisatie.

Op vlak van mobiliteit, afvalbeheer, energiebeheer,… kunnen de nieuwste inzichten en technologieën gebruikt worden zoals experimenten in Stockholm en Parijs uitwijzen. We verwijzen hierbij bijvoorbeeld naar projecten zoals van de hand van de gekende “archibiotect” Vincent Callebout. Het spreekt voor zich dat de overheid zich moet verdedigen ten opzichte van eventuele prijsafspraken bij private ondernemingen die aan de bouw meewerken.

Als organiserende en coördinerende overheidsinstelling voor de Sociale Hypotheek kan het Vlaams Woningfonds fungeren. Heroriëntatie en uitbreiding van haar bevoegdheden dringt zich hierbij op. Haar taak tot het verstrekken van “sociale leningen” zoals nu gebeurt, komt dan te vervallen (zie verder). Het Vlaams Woningfonds kan de bouw van woonprojecten, de toekenning van leningen onder de Sociale Hypotheek alsook de controle op naleving van de voorwaarden op zich nemen. Tijdelijk stopgezette afbetalingen wegens langdurige ziekte / werkloosheid dienen nauwgezet te worden opgevolgd door lokale medewerkers van het Vlaams Woningfonds / de gemeentelijke overheid. Informatiedeling en samenwerking met de Vlaamse Dienst voor Arbeidsbemiddeling en Beroepsopleiding enerzijds en de voorlopig nog federale, Belgische Rijksdienst voor Arbeidsvoorziening anderzijds, zijn noodzakelijk.

Als alle volwassen leden van het gezin werkloos zijn, kan de afbetaling van de sociale hypotheek tijdelijk stopgezet worden, zonder het recht op eigendom van de woning te verliezen. Het gezin kan de betaling van de hypotheek hervatten van zodra er opnieuw inkomsten door arbeid zijn. Valse verklaringen kunnen leiden tot het verlies van de eigendomstitel over de woning die dan aan een ander gezin kan worden toegewezen. Het hoeft geen betoog dat ook hier blijkt dat een strikte persoonlijke opvolging en bijstand van personen die werkloos zijn een noodzaak is. De maandelijkse afbetalingen kunnen variëren in de dezelfde aard als hetgeen tegenwoordig geldt in het systeem van sociale woningen, variërend tussen ongeveer 150 euro en 1000 euro, afhankelijk van de financiële toestand en inkomens van het gezin. Berekening kan evenwel pas gebeuren nadat rekening werd gehouden met alle belastingen op het inkomen.

Het bezit van een eigen woning, opgedaan via het systeem van de Sociale Hypotheek is aan enkele beperkingen onderworpen: het huis kan niet worden verkocht zonder inspraak en waarde schatting vanwege het Vlaams Woningfonds. Het huis kan niet worden verhuurd en kan niet als onderpand voor een lening of hypotheek fungeren. Het huis verkregen met de Sociale Hypotheek is dan ook economisch inert en mag alleen worden gebruikt als woning voor het gezin die het bezit. Voordelen verbonden aan dit systeem zijn verder dat het huis niet kan worden uitgesloten van familiaal patrimonium en dat er geen juridisch beslag kan worden opgelegd. Een woning verwerven in eigendom via de Sociale Hypotheek is bedoeld voor personen die in de toekomst over een Vlaams staatsburgerschap zullen beschikken. Wie dat niet heeft, kan zich verder beroepen op het recht op wonen.

Zijn bestaande “sociale leningen” een oplossing? NEEN! Deze sociale leningen blijven onderhevig aan het systeem dat gebaseerd is op woeker. Ze zijn namelijk het resultaat van een onderhandelingstraject tussen de politiek en private banken. Uit diverse studies blijkt daarenboven dat de rentevoet van dergelijke sociale leningen vaak nog hoger uitkomt dan bij een lening bij een gewone bank. Een probleem dat overigens sinds decennia aansleept en zorgt voor een hoog aantal klachten. De meest voordelige onder de sociale leningen, zijn dan nog te vinden bij de sociale kredietinstellingen die door de overheid…. gesubsidieerd worden! En zelfs daar loopt het dan nog vaak fout, waarbij sommige van deze instellingen zich op de rand van het bankroet begeven (bijv. het Vlaams Woningfonds in 2011). Die gesubsidieerde sociale kredietinstellingen zijn voortdurend afhankelijk van de goede wil bij de regering, de politiek dus. Een ander belangrijk nadeel is de diversiteit aan soorten sociale leningen. De kandidaat lener dreigt de bomen door het bos niet meer te zien.

Biedt de bestaande “sociale huisvesting” een oplossing? NEEN! Om ervoor in aanmerking te komen, moet u aan bepaalde voorwaarden voldoen. De toepassing ervan verschilt evenwel nogal tussen de verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen. Omdat de steun per gewest, provincie, stad en/of gemeente geregeld is, wordt meteen de deur opengezet voor oneerlijke toewijzing (hoewel objectiviteit beweerd wordt, is de praktijk vaak anders), onnodige complexiteit. Voorts laat de sociale huisvesting de praktijk van sociale huurwoningen verder bestaan terwijl het net de bedoeling is die markt van huurwoningen te laten verdwijnen. Sociale huurwoningen worden voorgesteld als een oplossing voor hen die op de gewone huurmarkt voor woningen niet terecht kunnen. Een groeiende groep, want huren is een dure zaak met maandelijkse huurprijzen die als snel variëren tussen 600 en 1200 euro. Het gevolg: sterk groeiende wachtlijsten voor sociale huisvesting, waarbij de kandidaten op wachtlijsten ondertussen het slachtoffer worden van huisjesmelkers en wonen in ongezonde, onveilige en vaak zelfs onbewoonbare panden.

Maar er is meer. Alleenstaande werkende Vlamingen moeten aan een lagere inkomensgrens voldoen voor toewijzing dan gezinnen of koppels. Terwijl het belastbaar inkomen van de alleenstaande vaak te hoog is om een sociale woning te kunnen huren, is zijn netto inkomen dan weer te laag voor een huurwoning op de private markt. Voorts is er een grote onrechtvaardigheid in de berekening van de huur. Werkende huurders die hun inkomen weten te verhogen, zien hun huurprijs verhogen en dragen bij tot verlaging van de huur voor de sociale huurders die een vervangingsinkomen krijgen. Maar omdat de huurprijs van sociale woningen berekend wordt op het belastbaar inkomen, neemt het huurbedrag een grotere hap uit het budget van de werkende huurder dan bij de sociale huurder die leeft van een vervangingsinkomen.